تحرير: سالي إسماعيل
مباشر: تتباطأ وتيرة ارتفاع أسعار المنازل في الولايات المتحدة، وثقة المستهلكين في سوق الإسكان تقف عند أعلى مستوياتها في نحو خمس سنوات.
كما أن معدلات الرهن العقاري تواصل الهبوط طوال عام 2019 وحتى الآن.
وفي الوقت الحالي، يبلغ متوسط تكلفة الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاماً 3.82 بالمئة وهو أدنى مستوى في نحو عامين تقريباً، وفقاً لبيانات فريدي ماك.
وصعدت معدلات الرهن العقاري في العام الحالي حتى الآن 6 مرات فقط على أساس أسبوعي.
ومن الناحية التاريخية، فإن هذه الظروف كانت تعتبر بمثابة وصفة لحدوث شراء جنوني للمنازل، وفقاً لتقرير نشره موقع "ماركت ووتش".
وقال "دارين بلومكويست" نائب رئيس اقتصاديات السوق في شركة "أيوكشن دوت كوم": نحن في سوق إسكان شديد الحساسية تجاه معدلات الفائدة.
وفي الماضي، كان نشاط شراء المنازل يتزايد عندما تتخذ معدلات الفائدة اتجاها هابطا، والعكس صحيح.
ويضيف بلومكويست: أن هناك الكثير من التفاؤل في تكرار مثل هذه الدورة في عام 2019.
لكن حتى الآن، لم يُبدي المستهلكين كثيراً من الاهتمام لشراء المنازل في الوقت الحالي.
وفي الأسبوع قبل الماضي، فإن عدد طلبات الحصول على رهن عقاري لشراء منزل قد ارتفع فقط 10 بالمئة مقارنة مع الأسبوع السابق له، على الرغم من بقاء معدلات الرهن العقاري عند أدنى مستوى في عامين.
وفي الأسبوع السابق له، تراجع عدد طلبات الحصول على رهن عقاري لشراء منزل بنحو 2 بالمئة، بحسب بيانات صادرة عن جمعية المصرفيين للرهن العقاري.
ولم تكن أحدث بيانات بشأن مبيعات المنازل أكثر إيجابية، حيث انخفضت مبيعات المنازل قيد الانتظار للشهر السادس عشر على التوالي خلال أبريل/نيسان الماضي، وفقاً للبيانات الصادرة عن الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.
وكانت توقعات الاقتصاديين تشير إلى زيادة بنحو 0.5 بالمئة في مبيعات المنازل قيد الانتظار، لكن الأرقام المعدلة موسمياً انخفضت بدلاً من ذلك بنسبة 1.5 بالمئة.
إذن، لماذا لم تنتعش مبيعات المنازل؟
المشترون لمنزل أكبر يواجهون "ضربة ثلاثية"
في السنوات الأخيرة، أشار البعض إلى أنه قد يكون هناك مجموعة كبيرة من مالكي المنازل الذين يعانوا من "تثبيت معدل الرهن العقاري"، أي أنهم ملتزمين بسداد الرهن العقاري بنفس تكلفته السابقة دون إمكانية الاستفادة من هبوطه مؤخراً.
ويرجع ذلك إلى أن العديد من الأشخاص الذين يمتلكون منازلهم يتعاملون مع معدلات فائدة منخفضة للغاية، في حين أن معدلات الرهن العقاري المرتفعة والتي كانت السمة السائدة طوال غالبية العام الماضي اعتبرت بمثابة رادع يمنعهم من التسوق لشراء منزل جديد.
وإذا كان هذا الأمر صحيحاً على نطاق واسع، فيمكن توقع أن ترتفع مبيعات المنازل بوتيرة أكبر مما كانت عليه.
وتقول كبيرة الاقتصاديين في ريلتور دوت كوم "دانييل هيل": من الواضح أن معدلات الفائدة ليست العامل الوحيد الذي يفكر فيه الأشخاص.
وتُعد معدلات الفائدة بمثابة قطعة واحدة من لغز مشتري المنازل الأكبر، الذين يمتلكون منزلاً بالفعل ويتطلعون إلى شراء عقار أكبر أو أغلى ثمناً.
وفي حين أن وتيرة ارتفاع الأسعار قد تباطأت، إلا أن أسعار المنازل بلغت أعلى مستوى على الإطلاق عبر العديد من أسواق الإسكان في جميع أنحاء البلاد، ما يعوض الوفر الذي قد يتوقعه المشتري بسبب معدلات الفائدة اليوم.
(ناهيك عن أن العديد من مالكي المنازل اليوم الذين اشتروا منازلهم بعد أزمة الإسكان لديهم معدلات رهن أقل حتى مما هو معروض اليوم).
ومما يجعل القدرة على تحمل التكاليف أكثر تدهوراً، أن المخزون يظل مقيداً تماماً باستثناء الوضع في سوق العقارات الفاخرة.
ونتيجة لذلك، فإنه يوجد أمام المشترين الذي يتطلعون لشراء منزل أكبر عدداً قليلاً من العقارات للانتقال إليها كما أنهم سيواجهون المزيد من المنافسة على المنازل، ما قد يرفع الأسعار.
ثم أن هناك التداعيات الناجمة عن التغييرات الأخيرة في قانون الضرائب، حيث يتم حصر مالكي المنازل الحاليين في الخصم السابق للفائدة على الرهن العقاري وهو أعلى مما يمكن للمستهلكين الحصول عليه في الوقت الحاضر.
وبالإضافة إلى ذلك، قد يكون المشترين المحتملين لشراء منزل أكبر قلقين من ارتفاع الضرائب على العقارات.
ويرى "ريك شارغا" وهو أحد الخبراء المخضرمين في مجال الرهن العقاري والرئيس التنفيذي لشركة "سي.جي باتريك" الاستثمارية والعاملة في قطاع العقارات، أن المشترين يواجهون ضربة ثلاثية في الوقت الحالي.
ويوضح أنه لم يعد هناك الكثير من الحوافز المالية التي كانت متاحة للمشتري الذي ينتقل لمنزل أكبر قبل عامين.
مشترو المنازل لأول مرة
ومن نواحي كثيرة يستفيد مشتري المنزل لأول مرة من معدلات الرهن العقاري المنخفضة اليوم بسبب الوفر الحقيقي الذي يمثله.
وخلال الفترة من مايو/آيار 2018 وحتى مايو/آيار 2019، فإن متوسط أسعار المنازل الأمريكية ارتفع إلى 315 ألف دولار من 297 ألف دولار، بحسب بيانات "ريلتور دوت كوم".
لكن أصحاب المنازل الذين يدفعون 20 بالمئة مقدماً قد يتوقعون أن ينفقوا ما يقرب من 45 دولاراً أقل على مدفوعات الرهن العقاري شهرياً، ما يعني تحقيق وفر سنوي يزيد عن 500 دولار، وذلك بسبب معدلات الفائدة المنخفضة اليوم.
في حين أن معدلات الفائدة المنخفضة لم تحفز النشاط بين أصحاب المنازل الحاليين.
ويشير "شارغا" إلى أنه إذا لم يكن الأشخاص ينتقلون لمنازل أكبر، فإن فئة المنازل التي يعيشون فيها لن تصبح متاحة للأشخاص الذين يرغبون في شراء منزل للمرة الأولى.
التوقعات لا توفر الكثير من الراحة
يظل مشترو العقارات متفائلين حيال ما يخفيه بقية عام 2019.
ويقول بلومكويست إنه على مدار العام كانت هناك زيادة كبيرة في أعداد المستثمرين الذين يقومون بشراء منازل في مزادات استعادة الرهن العقاري.
ويضيف أنه عادةً ما يكون هؤلاء الأشخاص الذي يتطلعون لتغيير منازلهم، وهم يراهنون على استعادة السوق لتعافيه.
وما إذا كانت معدلات الفائدة المنخفضة ستعلب دوراً من عدمة سيظل أمراً يجب الانتظار لمعرفته.
ويتوقع الاقتصاديون أن يقوم بنك الاحتياطي الفيدرالي بخفض معدلات الفائدة قريباً - تتبع معدلات الرهن العقاري مسار سندات الخزانة الأمريكية لآجل 10 سنوات - لكن قد تكون معدلات الرهن العقاري المتاحة حالياً بالفعل تأخذ في اعتبارها الخفض المتوقع للفائدة.
ويعتمد كذلك الكثير على الموقف الأوسع نطاقاً للاقتصاد وعلى وجه التحديد ما إذا كانت الحرب التجارية سوف تستمر أم لا.
وتقول هيل إنه من الصعب حقاً التنبؤ باتجاه معدلات الفائدة في الوقت الحالي نظراً لوجود حالة كبيرة من عدم اليقين.
وتضيف أنه في أيّ وقت يكون هناك الكثير من عدم اليقين فإن ذلك يهيء السوق لخيبة أمل.
